La ley de propiedad horizontal regula el pago de los diferentes elementos comunes en base al coeficiente de participación que tiene cada propietario con respecto a la Comunidad. Así el artículo 9.1.e de la ley de propiedad horizontal dice textualmente lo siguiente: “ e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Importante es para este artículo lo que indica el art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: » 2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4. «
Dentro de la contribución de cada propietario se puede hacer exoneraciones a uno o varios propietarios en función de lo que se indique en la escritura de división horizontal, en los Estatutos, en los acuerdos que por unanimidad se hayan establecido por junta de propietarios, cuando por acuerdo de reparto de gastos se hayan exonerado en los propios presupuestos o bien porque de forma tácita se haya consentido durante años.
Vamos a dejar reflejados algunos de los supuestos de exoneración de gastos y lo vamos a distribuir en función de si la cláusula está fijada en los estatutos, en el acta, etc.
Ejemplo de exoneración de gastos en Estatutos:
No se puede obligar a pagar los gastos de sustitución del ascensor cuando existe una cláusula estatutaria que establece la exoneración general de este servicio común.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2014
Se reitera, como doctrina jurisprudencial, que las exenciones genéricas de gastos comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-5-2013
Dado que en los estatutos expresamente se exonera a los propietarios de los locales de contribuir a cualquier tipo de obra en el edificio relativa a instalaciones de servicios y accesibilidad, no puede obligarse al comunero a pagar gasto alguno.
AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 28-3-2019
Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales señaladas en las cláusulas estatutarias, cuando no se hace uso del servicio, comprenden los gastos ordinarios y los extraordinarios, así como los de conservación y sustitución.
AP Álava, Sec. 1.ª, 2-2-2018
Los propietarios de locales, trasteros y plazas de garaje no tendrán derecho al uso y disfrute de las zonas comunes del edificio, salvo para acceder a sus propiedades con los accesos establecidos al efecto y solo participarán en proporción a su cuota en los gastos comunes de los que disfruten y tampoco deberán pagar los gastos extraordinarios derivados de estas zonas comunes.
AP Madrid, Sec. 20.ª, 15-7-2016
Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 18-6-2014
En la cláusula estatutaria se establece que los locales no contribuirán a ningún gasto de escaleras, zaguán principal de entrada, ascensor, si se instalara, y portero, por no afectarles el uso o disfrute de tales elementos comunes, por lo que no debe pagar los gastos de ascensor.
AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 23-9-2008
Deberán pagar gastos de instalación del ascensor:
Los gastos de instalación de ascensor son de cargo de todos los copropietarios, independientemente de que existan cláusulas estatutarias que exoneren ciertos gastos ordinarios y extraordinarios, las cuales deben interpretarse restrictivamente.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-11-2012
No son aplicables las exoneraciones o limitaciones que puedan existir para la conservación, mejora o incluso sustitución del ascensor, cuando nos encontramos con la instalación ex novo del mismo.
AP Madrid, Sec. 14.ª, 13-12-2018
El no ostentar derecho alguno sobre las escaleras y estar exento del pago de gastos de mantenimiento de estas, no implica que quede exonerado de contribuir a los gastos de instalación del ascensor.
AP Navarra, Sec. 3.ª, 11-12-2018
Exoneración de gastos del portal, escaleras y ascensores No deberán pagar por supresión de barreras:
Los estatutos de la Comunidad señalan que los dueños de la planta baja o primera no tienen participación en la escalera ni en el ascensor, por lo que no procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2016.
Los locales no deben pagar los gastos de bajada del ascensor a cota cero, pues en los estatutos se les exonera de los gastos de portal, escaleras y ascensores.
AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 8-10-2018
Deberán pagar la instalación del ascensor/supresión de barreras:
La cláusula estatutaria que exonera a los propietarios de las plantas baja y sótano no incluye la ampliación del ascensor a cota cero.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-6-2018.
Los propietarios de los locales exentos estatutariamente de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portal y escaleras deben contribuir a la instalación de ascensor.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2010.
No es aplicable la exención estatutaria de contribuir a los gastos de portal y zaguán cuando se instala el ascensor por primera vez.
AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 9-7-201
Exoneración de los gastos de conservación/mantenimiento Deberán pagar gastos de instalación del ascensor:
Es doctrina del TS que la exoneración de contribuir a los gastos de conservación, limpieza, etc., a los locales no les libera del deber de contribuir a los gastos de instalación del ascensor.
AP Baleares, Sec. 4.ª, 5-3-2019
Deberán pagar nuevos servicios:
La exención estatutaria por no uso de contribución de los locales a gastos de reforma y mantenimiento de determinados servicios no se extiende a la instalación de servicios nuevos que no estaban previstos cuando se redactó el Título Constitutivo.
AP Barcelona, Sec. 19.ª, 27-12-2018
Deberán pagar los gastos de sustitución/reposición:
La exoneración estatutaria sobre los gastos ordinarios de mantenimiento no incluye los gastos extraordinarios de la sustitución del ascensor.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2019
Los estatutos establecen una exención a los locales, en cuanto a la contribución de los gastos ordinarios, de consumos, mantenimiento, revisiones y conservación habitual de los ascensores, no pudiendo hacerse extensiva a los gastos de sustitución del ascensor.
AP A Coruña, Sec. 3.ª, 29-1-2018
La exoneración a los locales contenida en estatutos respecto de los gastos de reparación y limpieza de la fachada no incluye los gastos relativos a reposición o reconstrucción de la misma.
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 15-11-2017
Estar liberado de contribuir a los gastos generales de reparación y conservación de los portales, escaleras y ascensores de la Comunidad no exime del deber de contribuir al gasto producido por el cambio de tuberías.
AP Albacete, Sec. 1.ª, 27-9-2017
No deberán pagar los gastos de sustitución:
En los estatutos se exonera a los locales del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, entendiéndose que la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes son obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-10-2017. Con Comentarios
Deberán pagar por supresión de barreras:
Los estatutos excluyen a locales y sótanos respecto de los ascensores en conceptos de entretenimiento, reparación, reconstrucción y sustitución, sin que se pueda hacer extensiva a la obra de bajar a cota cero el ascensor, que puede ser calificada como innovación necesaria.
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 27-12-2018
Que los locales estuvieran exonerados de contribuir a gastos de mantenimiento del portal no incluye los gastos relativos a obras para la supresión de barreras arquitectónicas.
AP Burgos, Sec. 2.ª, 26-2-2018
Aunque los locales estén exonerados de contribuir en aquellos gastos referidos a las obras que se realicen en el portal, la escalera y el ascensor, deberán pagar los gastos de supresión de barreras arquitectónicas.
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 28-6-2017
No quedan exonerados de contribución a los gastos de instalación de ascensor los bajos, al ser gastos no incluidos en la exoneración establecida en los estatutos, pues estos son de mantenimiento y los reclamados son de supresión de barreras arquitectónicas.
AP Valencia, Sec. 8.ª, 28-6-2017
El alcance de la exoneración relativo a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable cuando la instalación de la plataforma elevadora se realizará para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble.
AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 15-6-2017
Deberán pagar los gastos de administrador:
La propietaria del local debe contribuir en base a su cuota de participación al pago del seguro del inmueble, comisiones bancarias y gastos de administración de la finca, aunque esté exenta de pago de los gastos de mantenimiento de la escalera y el ascensor.
AP Palencia, Sec. 1.ª, 30-3-2010
El propietario del local deberá abonar los gastos correspondientes al administrador, el fondo de reserva y el seguro.
AP Madrid, Sec. 19.ª, 15-1-2007
Exoneración de los gastos de modificación/sustitución/reparación Deberán pagar por supresión de barreras:
La exoneración de pago de obras de adaptación o sustitución de ascensores no puede ser aplicada a la instalación de plataformas elevadoras que pretenden eliminar las barreras arquitectónicas. Doctrina jurisprudencial.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-4-2014
No deberán pagar gastos de ampliación:
Los propietarios de los locales están exonerados de contribuir a los gastos del mantenimiento y sustitución del ascensor, por lo que no deben pagar los de ampliación a cota cero y bajada a planta sótano.
AP Álava, Sec. 1.ª, 17-4-2018
Deberán pagar por un nuevo servicio:
Procede declarar inaplicable la cláusula de exoneración a la contribución en el sostenimiento de gastos de uso exclusivo de viviendas contemplada en los estatutos de la Comunidad en el caso de primera instalación del ascensor.
AP Valladolid, Sec. 3.ª, 21-12-2016
Exoneración de los gastos de ascensor No deberán pagar ningún gasto del ascensor:
El Título Constitutivo excluye a los bajos y entresuelos de los gastos de ascensor de manera genérica y sin especificaciones, luego la exoneración se refiere a todo tipo de gastos.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2009.
Deberán pagar los gastos de bajada del ascensor a cota cero o extensión:
La cláusula estatutaria que exonera a los propietarios de las plantas baja y sótano no incluye la ampliación del ascensor a cota cero.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-6-2018.
Carácter necesario de la ampliación del recorrido del ascensor, debiendo contribuir todos los propietarios, incluso aquellos exonerados en los estatutos de los gastos referidos al ascensor.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2006
No deberán pagar los gastos de bajada del ascensor a cota cero o extensión:
Los estatutos de la Comunidad señalan que los dueños de la planta baja o primera no tienen participación en la escalera ni en el ascensor, por lo que no procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero y modificando las escaleras.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2016. Con Comentarios
Exoneración por no uso No deberán pagar ningún gasto:
Se reitera como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011
No deberán pagar, aunque se haga un uso residual de los elementos comunes:
El disfrute de elementos comunes no es incompatible con la exoneración del pago de los gastos correspondientes a alguno de ellos, al estar recogido en los estatutos, sin perjuicio de modificarlos por la vía adecuada.
AP Madrid, Sec. 14.ª, 14-3-2018
El bajo no debe contribuir a los gastos de ascensor según la cláusula que estipula que no deberán pagar los elementos a los que no dé servicio, no pudiendo entenderse como tal el uso esporádico.
AP Navarra, Sec. 1.ª, 21-9-2011
Es nulo el acuerdo que obliga al propietario del local a contribuir en los gastos de mantenimiento del ascensor y las escaleras, por el hecho de haberlos utilizado puntualmente para instalar el aparato de aire acondicionado en la azotea del inmueble.
AP Sevilla, Sec. 8.ª, 28-1-2009
Deberán pagar los gastos de instalación del ascensor:
La cláusula por la que se exonera de los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales no les libera del deber de contribuir a sufragar los de instalación del ascensor.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-12-2017
Dado que no obra en los estatutos exoneración alguna de gastos, el hecho de no poder utilizar el ascensor que se instala no exime de abonar los gastos de su instalación.
AP Madrid, Sec. 21.ª, 18-12-2018
Todos los propietarios deben contribuir a la instalación del ascensor al ser una mejora exigible y que incrementa el valor del edificio.
AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 22-10-2018
No constando en los estatutos exoneración alguna del propietario a la contribución de los gastos de instalación y mantenimiento del ascensor, ni habiéndose acordado en Junta, existe la obligación de pagar dichos gastos.
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 15-10-2018
La distribución de gastos entre los propietarios puede articularse a través de distintas cuotas de participación, primando la autonomía de voluntad, pues es doctrina del TS considerar que la instalación del ascensor beneficia a todos los comuneros.
AP Madrid, Sec. 12.ª, 16-11-2017
El local no queda exonerado por no uso y no es contrario a la ley que deba contribuir a los gastos de instalación del ascensor, no así de los de su conservación y mantenimiento.
AP Navarra, Sec. 3.ª, 6-6-2016
Obligación de contribuir a los gastos de instalación de ascensor, a pesar de no usar ni el portal ni escaleras, habiéndose adoptado válidamente y obligando a todos los propietarios.
AP A Coruña, Sec. 3.ª, 23-6-2010
Por acuerdo de la Junta
Quorum para la exoneración
Unanimidad
Es nulo el acuerdo que aprueba la exoneración de los locales respecto de los gastos de instalación de ascensor al no haberse aprobado por unanimidad.
AP Cáceres, Sec. 1.ª, 5-10-2018
Habiéndose aprobado por unanimidad la exoneración de los locales del pago de la instalación del ascensor, el acuerdo que quiera eliminar dicha exoneración precisará la unanimidad, pues se pretende modificar el Título Constitutivo.
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 11-7-2017
Para establecer el deber de los locales de contribuir a determinados gastos, de los que estaban exonerados por lo establecido en el Título Constitutivo, es necesaria la aprobación en Junta por unanimidad.
AP Huelva, Sec. 2.ª, 28-10-2016
La exención en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobada de modo unánime en Junta de Propietarios.
AP Valencia, Sec. 7.ª, 26-7-2016
Quorum para la modificación de la cláusula de exoneración Unanimidad
Por exoneración tácita:
Aunque se haya exonerado, tácitamente, de gastos durante años a determinados propietarios, esto no supone que se les deba excluir indefinidamente, ya que para ello es necesario modificar el Título.
AP Sevilla, Sec. 2.ª, 25-4-2005
El local comercial no tiene obligación de pagar los gastos del cambio de tipo de caldera, al existir exoneración tácita reconocida del pago de agua caliente y calefacción, más aún cuando ese cambio es, en realidad, una mejora.
AP Madrid, Sec. 8.ª, 3-5-2016
La propietaria no estaba exonerada de los gastos comunes en el Título Constitutivo, pero el acuerdo que la liberaba de algunos, pese a que no fue aprobado por unanimidad por la Comunidad, fue aceptado tácitamente por esta.
AP Ávila, Sec. 1.ª, 25-11-2014
Por no uso
Procede la exoneración
No deberán pagar gastos de mantenimiento del ascensor
El local no queda exonerado por no uso y no es contrario a la ley que deba contribuir a los gastos de instalación del ascensor, no así a los de su conservación y mantenimiento.
AP Navarra, Sec. 3.ª, 6-6-2016
El ascensor supuso una instalación ex novo, como obra necesaria, siendo posible la dispensa de los gastos de conservación y mantenimiento, que tiene su sustento principalmente en no hacer uso de esos elementos comunes.
AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 23-4-2015
No deberán pagar gastos de calefacción y agua caliente:
Aun cuando los propietarios deben contribuir a todos los gastos derivados de elementos o servicios comunes a los que tengan acceso, no han de pagar los gastos derivados de elementos o servicios a los que no tienen acceso objetivo.
AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 23-3-2018
Los gastos de reforma del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria son ajenos a los propietarios de locales, garajes y trasteros, pues no disfrutan de ella, por lo que deben considerarse exentos de participar en ese gasto.
AP Madrid, Sec. 9.ª, 25-5-2017
No deben contribuir a los gastos de agua caliente y calefacción los propietarios de la Comunidad de los garajes en los que no se precisa su uso ni la existencia de dichos servicios.
AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 6-6-2016
Los propietarios de los locales deben contribuir en el gasto de calefacción y agua caliente del edificio, aunque no tengan radiadores, ya que el Título Constitutivo no los exime de su abono.
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 14-11-2011
Exención de contribuir a los gastos de calefacción por disponer del servicio, conforme a la norma estatutaria.
AP Murcia, Sec. 5.ª, 23-4-2001
No procede la exoneración deberán pagar los gastos comunes:
El comunero está obligado al pago de determinados servicios comunes, cuya exención pretende por no disfrutarlos, al no encontrarse exento de pago por el Título, los estatutos o mediante acuerdo unánime.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-2-2012
El comunero debe contribuir al gasto de los diferentes servicios comunes de la Comunidad, aunque no haga uso de ellos.
AP Madrid, Sec. 11.ª, 18-9-2017
La falta de uso de la zona común no suponía motivo para no abonar las cuotas correspondientes, además de que realmente la Comunidad de Propietarios no había prohibido a la actora el uso de la zona común.
AP La Rioja, Sec. 1.ª, 30-7-2014
Deberán pagar los gastos de instalación del ascensor:
El hecho de no usar un específico servicio comunitario, salvo expresa exoneración por estatutos o acuerdo unánime, no es causa para excluir del pago de la cuota.
AP Palencia, Sec. 1.ª, 20-12-2018
Deberán pagar los gastos de modificación del ascensor:
Los locales deberán abonar los gastos correspondientes a la modificación del ascensor al no haber cláusula de exoneración en los estatutos.
AP Álava, Sec. 1.ª, 14-12-2018
Deberán pagar los gastos de administración y seguro comunitario:
Aunque el local tenga entrada independiente, salvo los gastos de los que esté expresamente exonerado en el Título, deberá contribuir a todos los demás, entre ellos administración y seguro comunitario.
AP Cádiz, Sec. 5.ª, 10-4-2012
Nulidad de las cláusulas estatutarias de exoneración:
Es nula la cláusula estatutaria que exonera del pago de todos los gastos comunitarios a los inmuebles propiedad del promotor, sin que quede fijado el término de dicha exoneración.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 9-10-2018
Exoneración impuesta por el promotor
Nulidad de las cláusulas:
Es nula la cláusula estatutaria que exonera del pago de todos los gastos comunitarios a los inmuebles propiedad del promotor sin que quede fijado el término de dicha exoneración.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 9-10-2018
Es nula por abusiva la cláusula del Título Constitutivo de la Comunidad que establece la exoneración de determinados gastos por algunos comuneros impuesta por el promotor cuando no ha sido negociada con los compradores.
AP Lugo, Sec. 1.ª, 28-4-2016
Nulidad de la cláusula estatutaria que exime a la promotora durante 10 años del pago de los gastos comunes, por ser contraria a la obligación legal de contribuir en los gastos independientemente del uso que dé a los inmuebles.
AP Cantabria, Sec. 4.ª, 10-9-2013
Nulidad del acuerdo de exoneración
Por ser contrario al Título/estatutos/ley:
Se declara nulo el acuerdo de la Junta por el cual se exoneraba a los propietarios de los bajos del pago de los gastos de instalación de un ascensor en el edificio.
AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 19-2-2019
Es nulo el acuerdo que exonera a algunos propietarios de contribuir a los gastos de mantenimiento de los garajes, puesto que, no existiendo exoneración en los estatutos, todos deben contribuir a dichos gastos.
AP Ourense, Sec. 1.ª, 18-12-2018
Aunque no haya modificación expresa de las cuotas, el acuerdo es nulo al establecer para los locales contribución a gastos de los que no participaban, por disponerlo así la escritura de división horizontal.
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 4-10-2018
Es nulo el acuerdo que extiende a los locales la contribución a los gastos de conserjería cuando en los estatutos se prevé su exención y, además, se acredita que los mismos no hacen uso del servicio.
AP Madrid, Sec. 11.ª, 21-5-2018
Procede declarar nulos los acuerdos de la Comunidad que obligan al comunero propietario del local a abonar gastos respecto de los cuales está exonerado.
AP Granada, Sec. 4.ª, 12-2-2018
El acuerdo por el que se decidió que el comunero pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución, pese a la exención contenida en los estatutos en relación con estos gastos, es nulo.
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 14-9-2017
Por no determinarse la compensación por ocupación de un elemento común:
No puede exonerarse por acuerdo comunitario de la contribución a los gastos de las obras que se van a realizar en elementos comunes superiores por el hecho de ocupar el sótano.
AP Ourense, Sec. 1.ª, 26-12-2018
Es nulo el acuerdo que exonera a la propietaria del local de la contribución de las obras de instalación del ascensor como compensación por la ocupación del local, cuando con ello no queda determinada realmente la compensación que le corresponde.
AP Burgos, Sec. 2.ª, 29-11-2018
Limitación de derechos derivados de la exoneración
No uso:
No es contrario a la Ley el acuerdo que niega la entrega de la llave del ascensor a los propietarios de las plazas de garaje que están exentos del pago de las cuotas de mantenimiento del mismo y de las zonas comunes correspondientes a su uso.
AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 2-9-2019
No pueden solicitar los propietarios de los locales acceso y uso del ascensor, a cuyos gastos no contribuyen, cuando en el Título Constitutivo no se prevé ese derecho al no tener acceso al portal.
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 1-3-2018
El servicio de conserjería se circunscribe al mantenimiento, vigilancia y ordenación de los elementos comunes, cuyo acceso está vedado a los locales, estando directamente contemplada la exclusión genérica de gastos en los estatutos por no uso.
AP Madrid, Sec. 19.ª, 23-2-2018
Subvenciones:
Dado que se pactó con los comuneros que no contribuyeran a los gastos de instalación del ascensor, estos no tienen derecho a parte de la subvención por la instalación de dicho servicio.
AP Teruel, Sec. 1.ª, 24-1-2019
No puede la comunera reclamar a la Comunidad saldo a su favor por la diferencia entre lo abonado por las obras del ascensor y la subvención obtenida por la Comunidad para las mismas cuando aún no han sido liquidadas ni se conoce su coste final.
