Hemos hablado en muchas ocasiones en la web de URBANFINCAS de todos estos temas relacionados con las terrazas, patios comunes, cubiertas, como elementos comunes y elementos comunes de uso privativo, de hecho, tenemos varios artículos relacionados con estos temas, los cuales indicamos a continuación:
A pesar de tener muchos artículos escritos, con la ayuda de Sepín vamos a intentar dar un enfoque complementario e informar de todas aquellas cuestiones que pueden ser de interés para el lector y enriquecer un poco mas todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo.
Hay dos artículos en la LPH y en el Cc que son básicos para entender todo lo relacionado con elementos comunes de uso privativo. El primero es el artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente:
«En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde a cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.»
El artículo 396 del Código Civil dice textualmente lo siguiente:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.»
Este artículo determina la necesidad de que haya elementos comunes. Se podría decir que elemento común es todo aquel que no se haya catalogado como elemento privado y que sirva al servicio general de la Comunidad. Todo lo que no sea individual y no figure en las escrituras de compraventa debe considerarse un elemento común.
Es verdad, que son los elementos comunes de uso privativo los que mas problemas generan en las Comunidades de Propietarios posiblemente por la propia indefinición de su calificación, luego veremos diferentes casos para aclarar algunas de las preguntas que nos hacemos en estos casos.
La escritura de división horizontal o título constitutivo nos dará las respuestas si es un elemento común o es un elemento común de uso privativo, si bien es verdad que la Comunidad puede ceder el uso privativo a un propietario, en este caso, se necesitaría la unanimidad de los propietarios. Tal cuestión viene determinada en el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Si que es verdad que el acuerdo de la cesión del elemento común para uso privativo puede ser para un arrendamiento a una vivienda, en este caso se aplicaría el artículo 17.3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.”
El elemento común de uso privativo debe constar en las escrituras, de forma expresa o describiéndolo como parte de la propiedad.
Recordemos que será el propietario el que debe de realizar las labores de mantenimiento o bien de conservación de todas las cuestiones relacionadas con las cuestiones propias del uso en un elemento común de uso privativo, mientras que será la Comunidad quien responderá de las extraordinarias propias de su responsabilidad, ejemplo problemas en el forjado, tela asfáltica, etc.
Si existen dudas sobre quien es el responsable de una actuación por problemas en un elemento común de uso privativo, propietario o Comunidad, ya sabéis, informe técnico determinando el origen de los daños. En este caso, recordar a todos los propietarios que no sean negligentes en el mantenimiento para que no se tengan dudas quien debe de ser el encargado de las actuaciones.
De todos los supuestos que determinaremos a continuación hay un supuesto que merece una atención especial que son las obras. El propietario no debe realizar ninguna obra, en un elemento común de uso privativo, que pueda alterar el inmueble o su estructura, ejemplo el cerramiento de una terraza. Estas obras siempre se deberán hacer con el consentimiento del total de la Comunidad en sus 3/5 partes según se indica en el artículo 17.3 que hemos descrito textualmente anteriormente. Ojo, también hay que tener en cuenta que si la realización de una obra, esta consentida para otros propietarios que ya la han realizado, y es la misma, en este caso hay ejemplos precedentes y por lo tanto no se debería negar la misma.
Veamos que tipo de consulta se suelen hacer a nivel jurídico en relación a los elementos comunes de uso privativo y la contestación de los mismos.
Si se decide por la Junta de Propietarios conceder el uso privativo de un elemento común de forma definitiva, es necesario que esto quede aprobado por la unanimidad de los propietarios. Para ese cambio es necesario dejarlo por escrito ante el notario y el registro de la propiedad.
Cuando se genere un acuerdo para que un propietario tenga el acceso exclusivo al patio común de uso privativo, la decisión se deberá obtener conforme a los artículos 5, apartados 2 y 4 y el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal. El problema que se plantearía en este caso es que, si queremos revertir la situación, para conseguir la nulidad por la vía judicial, como tendremos el voto en contra del propietario, habrá que llevarlo al Tribunal por juicio ordinario a tener de lo dispuesto en el artículo 249.1. 8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice textualmente lo siguiente: “Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
Si en la escritura de división horizontal no consta de forma expresa que el patio es de uso privativo de las viviendas que tengan acceso directo a dicho patio, no serán consideradas como tales por ello no se podrán llevar a cabo obras ni instalaciones sin el permiso de la comunidad de propietarios.
Apropiarse de un patio común es contrario a la LPH sobre todo si en el título constitutivo no dice nada, pero si la vivienda que da a ese patio lleva años disfrutando en exclusiva de este, la reclamación que pudiera hacer la Comunidad de Propietarios está prescrita. En este caso se aplicaría el artículo 1963 del Código Civil y consentimiento tácito del resto de los propietarios. El artículo 1963 dice lo siguiente: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años”. Para evitar esta situación es necesario que la Comunidad dentro del plazo establecido exija la devolución de los elementos comunes utilizados en beneficio privado, acudiendo a la vía judicial que se contempla en el artículo 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil comentado en puntos anteriores.
Un Promotor, en contrato privado, no puede conceder el uso privativo de un elemento común como puede ser una cubierta o un patio. El reconocimiento debe de estar reconocido en el Título Constitutivo. El contrato privado no tendría valor alguno, de ahí que la Junta de Propietarios le podrá exigir en cualquier momento que se deje de utilizar dicho elemento común (terraza-cubierta) del inmueble.
Un patio, que es un elemento común de uso privativo, sigue siendo común y el que dispone de su utilización exclusiva debe de seguir destinarlo a tal fin, por lo que no cabe que sea un almacén de enseres, escombros, etc. como que tampoco el abandono que pueda producirse del patio pueda suponer un problema de insalubridad para la Comunidad de Propietarios.
Si existe un patio que es un elemento común de uso privativo, no se debe de llevar en el actividades o depósitos que supongan molestias, perjuicios o peligro para el resto de los propietarios, por ejemplo, no cabría instalar una terraza de verano, que produce molestias y un uso desmesurado.
Si hay una obra en una terraza que es un elemento común de uso privativo, no se puede pedir que se retire, si ha transcurrido 5 años a tener de lo que indica el artículo 1964 del código civil. Que dice textualmente lo siguiente: “. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”
El acuerdo de la Junta de Propietarios para ampliar las pérgolas y cubrir la terraza con cañizo necesita del acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, ahora bien si esto perjudica a un propietario directamente habría que aplicar el precepto del artículo 10.3.b, segundo párrafo de la ley de propiedad horizontal y habría que tener la conformidad explícita del afectado.
Si se va a instalar una pérgola en un ático de una vivienda particular, se debe comprobar si el Ayuntamiento donde nos encontremos requiere o no de la previa solicitud y obtención de la licencia. Se recomienda en este caso pedir una cita con los técnicos de urbanismo para que nos confirmen si es necesario la obtención de la licencia.
La colocación de los toldos en los balcones afecta a la fachada de la edificación y requiere el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios según se indica en el artículo 10.3.b de la LPH. Por regla general se suele admitir la instalación del toldo cuando este es del mismo modelo y color del que se suele utilizar en la urbanización. En este caso no se necesitaría ningún tipo de mayoría, ni siquiera llevar a Junta este punto.
Si se realiza una apertura de puerta por patio/terraza común para acceder directamente a él, requiere un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que supone un cambio en el Título Constitutivo. Es conveniente que además esta apertura se inscriba en el propio registro de la propiedad.
Los gastos de reparación de cristaleras que separan las terrazas individuales, si estas cristaleras forman parte de la fachada, en principio, cualquier gasto que se cause por las reparaciones corresponde a la Comunidad de Propietarios, salvo que la escritura de división horizontal y los propios estatutos indiquen que estén adjudicados a la propiedad individual.
