Un emprendedor decide comprar un local, en este caso para instalar una negocio de restauración y hostelería, y sabe que necesita para que le concedan la licencia administrativa que le permita la apertura y funcionamiento de su negocio, de una salida de extracción de humos adecuada, por eso antes de cerrar la compraventa debe asegurarse de si es posible contar con dicha chimenea, y que problemas y objeciones puede encontrar en la comunidad de propietarios, en caso de que el local no cuente en origen con dicha chimenea, o con el derecho a su instalación.
Aclarar esta cuestión, antes de comprar un local, puede ser vital, no solo para poder desarrollar el negocio que deseamos, sino para en un futuro y en caso de vender dicho local, su venta sea más fácil, al no encontrarse limitado para el desarrollo de ciertas actividades económicas, que de carecer de salida de humos, depreciar su valor y rentabilidad.
Es frecuente encontrarnos en la práctica habitual, que propietarios de locales que no disfrutan de estas conducciones pretendan en un momento dado instalar una a través de patios interiores de la comunidad de propietarios atendiendo a la creencia errónea de que con contado con proyectos técnicos y la concesión de una licencia administrativa por parte del municipio ello es posible, sin haber conseguido previamente permiso de la comunidad mediante su aprobación en Junta de propietarios. En este caso se pretende utilizar la licencia, como un derecho de instalación, olvidando la premisa esencial de la concesión de las licencias administrativas, es decir, que se otorgan siempre “sin perjuicio del derecho de terceros”, en este caso del derecho de la Comunidad de propietarios.
“… por regla general siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad. Porque aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título, deberá ser la junta de propietarios la que se pronuncie …”
Si analizamos las posibles casuísticas, partiendo de la más habitual y compleja, que es el que no exista en el local, ni en el edificio, salida alguna de extracción de humos, el proceso en este caso, pasa en primer lugar por comunicar a la comunidad las pretensiones de instalación, sobre todo si se necesita realizar obras en elementos comunes, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio. Si estamos ante un caso de estas características, la jurisprudencia ha venido de forma reiterada, estableciendo, que el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes, a lo que debe añadirse algo que se deja muchas veces de lado, y es que comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común, no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble y, por tanto, un gravamen, sobre esos elementos comunes que se ven afectados por la chimenea que tendrá un uso privativo y específico para un local, lo que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios; perjudicándoles claramente su derecho, y las posibilidades de actuación futura a las que dicho elemento común, actualmente en desuso, pudiera servir en beneficio del conjunto de los propietarios del inmueble.
Frente a esta línea jurisprudencial de la unanimidad, alguna parte de la doctrina, considera que aún produciéndose una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
Desde el punto de vista del propietario del local, la negativa de la comunidad, le da el derecho a poder impugnar el acuerdo, cosa que generalmente se hace invocando el abuso de derecho, y que en muchas ocasiones, no deja de ser una maniobra jurídica dilatoria, para mantener el local abierto el máximo número de años posibles, y sacarle un rendimiento de explotación. Por ello esta alegación no suele tener demasiado recorrido, toda vez que los tribunales, en una interpretación restrictiva de esa institución, no lo aprecian, pues encuentran justificada la negativa de los comuneros a soportar un gravamen sobre un elemento común.
Aclaradas las circunstancias del supuesto anterior, analicemos qué puede ocurrir en los casos en los que los propios estatutos ya permiten este tipo de obras o aparezca la existencia de servidumbres. En estos supuestos, y siempre que la cláusula sea clara, no existirá ningún problema, ya que en estos casos, los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea, y por tantos es obvio que, en este caso, la norma estatutaria vincula a todos los propietarios de la comunidad.
No obstante, resaltamos que la norma debe ser clara, pues de lo contrario, la tendencia de la jurisprudencia es la aplicación restrictiva de las normas, y así lo establece la conocida Sentencia Civil del Tribunal Supremo nº 196/2011, que indicó que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7 .1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario. Por lo tanto, la existencia de una autorización en el título no es una carta blanca, sino que la instalación debe hacerse siempre dentro de esos límites.
Como conclusión: En cualquier caso, por regla general siempre será necesario contar con acuerdo de la comunidad. Porque aun en el caso de que la instalación esté permitida en el título, deberá ser la junta de propietarios la que se pronuncie sobre si existe un perjuicio o alteración relevante del elemento común.
Deseamos que este post te haya sido de utilidad, y que te sirva para resolver la importancia de contar o no con una chimenea en cualquier local que quieras adquirir, y a las comunidades de propietarios para saber cómo pueden autorizar o denegar una instalación de estas características.
