Hemos de partir de la idea preliminar de que las Comunidades de Propietarios precisan que el Libro de Actas donde se van a ir recogiendo los distintos acuerdos que van dotando de contenido a la comunidad de propietarios esté perfectamente legalizado. Esta legalización debe realizarse en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio, por medio de una instancia presentada en la forma y con los requisitos que regula el art 415 del Reglamento Hipotecario.
Sin embargo, la inscripción en el Registro de la propiedad de los bienes inmuebles tiene el carácter de voluntaria (artículo 6 de la Ley Hipotecaria), salvo para el caso de las hipotecas que es obligatoria o constitutiva y consecuentemente con ello podemos encontrarnos con dos casuísticas relativamente frecuentes:
1.-Un edificio, urbanización o complejo inmobiliario que no tiene inscrita en el Registro de la Propiedad la división horizontal.
2.-Un edificio, urbanización o complejo inmobiliario que tenga inscrita la división horizontal, pero que dentro del mismo haya varias subcomunidades que quieran funcionar de modo separado, pero que no estén separadas formalmente mediante inscripción independiente.
En estos casos se plantea si el hecho de no estar inscrita la división horizontal dificulta el acceso del Libro de Actas al Registro de la Propiedad y cuáles son las ventajas de tener legalizados los libros de actas mediante la oportuna inscripción registral.
Desde un punto de vista normativa los art 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y el art 415 del Reglamento Hipotecario van a ser el fundamento de esta exposición.
1.-La legalización del Libro de Actas.
Desde el año 1992 y como consecuencia de la modificación operada en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 10/92 se desplazó la competencia de la legalización de los Libros de las Comunidades de Propietarios de los Jueces de Primera Instancia a los Registradores de la Propiedad. Antes de esta reforma los jueces simplemente se limitaban a legalizar con un sello del juzgado los Libros que les presentaban las comunidades de propietarios para dotarlos de legalidad externa pero, en ningún caso, comprobaban la identidad de esos libros con la inscripción de las divisiones horizontales en el Registro de la Propiedad.
A partir del año 1992 esa legalización se efectúa por el Registrador de la Propiedad competente quien deberá comprobar si la descripción del edificio cuyo libro de actas se pretende legalizar coincide con alguna finca registral y si es así procederá a legalizar el libro de Actas extendiendo la oportuna nota marginal y los sellos en cada una de las hojas del respectivo libro.
2.-Procedimiento para legalizar el Libro de Actas (Art 415 del Reglamento Hipotecario).
Basta una solicitud en documento privado donde se recojan
-Identidad del solicitante y su actuación en representación del Presidente de la Comunidad de Propietarios.
-Identificación del elemento objetivo sobre el que se constituye la Propiedad Horizontal expresando, si es posible, el número de la finca registral a la que se refiera.
-Fecha de apertura y cierre del último libro de actas salvo que se tratare de legalizar el primer libro de actas.
Se acompañará a la solicitud el Libro (ya sea por hojas móviles o no) que deba ser diligenciado y el Registrador salvo causa debidamente justificada procederá a legalizarlo en el plazo de 7 días hábiles desde su presentación.
3.-Identificación de la Finca Registral a la que se refiere el libro de actas.
El Registrador estará obligado a legalizar el libro de Actas siempre que la solicitud reúna todos los requisitos anteriormente señalados. No obstante, dicha legalización produce efectos distintos dependiendo del hecho que haya identidad con la finca registral o no exista esa identificación.
-Si hay identidad con una finca registral se reflejará por nota al margen de dicha finca y provocará el bloqueo a una posterior legalización de otro Libro salvo que justifique la pérdida o extravío del anterior Libro de Actas. Otra de las consecuencias es que gozará del principio de publicidad registral de manera que si cualquier persona quisiera conocer cuál es el libro de Actas de dicha Comunidad, el Registro sólo reconocerá como válido el reflejado en dicha nota marginal. Gozará además de la presunción “iuris tantum” de que ese es el Libro que recoge todos los acuerdos válidamente adoptados en dicha Comunidad. Es decir, el Libro de Actas gozará a su favor de todos los principios hipotecarios y quien se oponga a los mismos deberá demostrarlo mediante el oportuno proceso judicial recayendo en este último la carga de la prueba.
-El problema se plantea cuando no existe esa identidad. Y esa falta de correspondencia puede venir generada por numerosos motivos:
A.-Se pretende crear una subcomunidad dentro de otra sin otorgar título constitutivo de la misma ni obtener la inscripción independiente en el Registro de la Propiedad. Este es el caso típico de los garajes integrados en la propiedad horizontal para que funcionen de modo independiente respecto del resto del edificio.
B.-Se pretende crear una macrocomunidad con un Libro de actas que acumule a varias fincas regístrales y de su descripción no puede obtenerse dicha identidad.
C.-Que nos encontremos ante una propiedad horizontal de hecho en base al art 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
4.-Solución a los problemas de identificación.
Aunque no exista dicha identidad cabe la LEGALIZACIÓN de los Libros pero no tendrán el oportuno reflejo en los libros registrales. Para este caso, se recogerá la legalización de dicho Libro en un libro auxiliar, pero carecerá de los efectos de publicidad y legalidad que hemos señalado anteriormente respecto de los que estén bien identificados. Este libro auxiliar es una mera correlación de Libros de Actas que se legalizan de forma correlativa y carece de eficacia alguna.
Con todo, aunque se refleje en este Libro Auxiliar esta legalización dicho Libro será legal y podrá usarse para todo lo que la Ley de Propiedad Horizontal disponga pero como no lleva aparejado cotejo alguno con finca registral ninguna es posible que se legalicen varios libros respecto de un mismo edificio y los problemas en cuanto a la identificación de cuál es el válido se multiplican exponencialmente.
Y esto es así porque cuando en el año 1992 se atribuyó a los Registradores de la Propiedad la competencia en la legalización de los libros el objetivo de la ley era descargar a los órganos jurisdiccionales de la carga de trabajo de legalizar estos libros ( así se reconoce , entre otras en la Resolución de 22 de mayo de 2008 ). La Ley no pretendió ir más allá pero la consecuencia práctica es que reflejar esta legalización en un libro no registral impide que dicho libro goce de los efectos favorables que los asientos ordinarios tienen en el Registro.
5.-CONCLUSIÓN.
La legalización de los Libros de la Comunidad de Propietarios es requisito esencial para que los acuerdos adoptados dentro del mismo sean oponibles a todos los comuneros. Esta legalización se efectúa ante el Registro de la Propiedad pero para aquellos Libros sobre los que no haya una identificación registral no gozarán de las consecuencias beneficiosas de los principios de publicidad y legalidad que sí tendrán aquellos sobre los que se aprecie dicha identidad.
