Las juntas de Propietarios Tecnológicas: Sobre el uso de las tecnologías en la celebración y desarrollo de una Junta de Propietarios

1.- Introducción
Pese a que las nuevas tecnologías llevan tiempo implementándose en muchos sectores, la normativa no avala ni ayuda a que se pueda aplicar en otros muchos, en donde la regulación de las técnicas modernas para realizar todo tipo de actividades impide o dificulta que pueda ser una realidad.
Una de las materias en donde es preciso introducir de forma urgente la tecnología desde el punto de vista legal es en la Propiedad Horizontal. Sin embargo, la ya caduca LPH -EDL 1960/55- sigue sin apostar por ello, pese a los continuos «parches» que se han ido introduciendo en la misma. En su oposición, en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña -EDL 2015/71661-, relativo a los derechos reales sí que se ha apostado por las nuevas tecnologías, tanto en la forma de relacionarse los comuneros con el presidente y el administrador de fincas, ya que permite directamente el uso de las nuevas tecnologías de la comunicación en el art.553-21 -EDL 2006/58523-, que lleva por rúbrica «Convocatorias», y señala que: «

2.- El envío (de la convocatoria) puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.»

También la asistencia a junta de propietarios puede llevarse a cabo por videoconferencia, ya que lo permite directamente el art.553-22.1 -EDL 2006/58523- que lleva por rúbrica «Asistencia», al señalar que «El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.»

Sin embargo, como hemos fijado, la LPH -EDL 1960/55- nada recoge, ya que solo el art.15.1 LPH señala que: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario».
Por ello, en el reciente Congreso Nacional de Colegios profesionales de administradores de fincas celebrado en Madrid en Junio de 2018 se presentó una propuesta de nueva LPH, en la que se incluye en su art.17.1 que «El derecho de asistencia a la junta de propietarios corresponde a los propietarios, los cuales podrán asistir personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que deberán acreditar documentalmente. Los estatutos podrán establecer, o la junta de propietarios acordar, que puedan asistir por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica similar.»

Como vemos, es una redacción idéntica a la de la Ley 5/2015 de Cataluña -EDL 2015/71661-, pero la cuestión que debemos plantearnos es si, pese a que se está intentando plasmar en la Ley toda mención a las nuevas tecnologías, podrían utilizarse ya las tecnologías en la Propiedad Horizontal, hasta que se recoja en el texto legal. Ante ello, es preciso destacar que resulta desmoralizante que la Ley vaya siempre detrás de cualquier innovación tecnología, lo cual puede ser hasta lógico si estas se implantan y exigen la reforma legal, pero no que producida la innovación no se apruebe reforma alguna que lo avale. Porque es preciso insistir en que la innovación no puede quedar aislada de la cobertura legal que la ampare ante supuestos de impugnación. De ahí que fuera muy acertada la redacción de la Ley 5/2015 en Cataluña y la propuesta realizada en el 50º Congreso de Colegios de administradores de fincas celebrado en Madrid.

Exponemos en estas líneas las dos vías sobre las que se precisa una adecuada regulación, como son la referente a las comunicaciones vía correo electrónico para convocar a una junta a los comuneros y notificar las actas, o cualesquiera otras distintas al tradicional sistema de entrega escrita y el uso de la videoconferencia en el desarrollo de una junta de propietarios, o cualquier mecanismo similar de comunicación bidireccional, así como la intervención de los administradores de fincas por videoconferencia y la posibilidad de grabar las juntas.

2.- Admisión del correo electrónico en las convocatorias a juntas
Ante los problemas existentes en los actos de notificación y las negativas de muchos comuneros a dejarse notificar, planteando, luego, problemas formales en las notificaciones cuando no les interesan los acuerdos alcanzados y prefieren impugnarlos para evitar su aplicación se está insistiendo en introducir las tecnologías de la comunicación en las convocatorias a juntas.

¿Cómo llevarlo a cabo si el art.9 LPH -EDL 1960/55- no regula en modo alguno las notificaciones electrónicas a los comuneros para asistir a juntas y las de las actas de acuerdos adoptados?

Hay que destacar que la circunstancia de que no esté regulado en la LPH -EDL 1960/55- no impide su uso, aunque cierto y verdad es que sería preferible que así constara como en la Ley 5/2015 de Cataluña -EDL 2015/71661- antes vista.
En cualquier caso, es posible utilizar el correo electrónico siempre que se respeten las siguientes formalidades:

1.- No es preciso adoptar acuerdo alguno en junta para utilizar el correo electrónico en la comunidad, ya que no puede imponerse su uso, sino utilizarlo con quien así lo admita.

2.- Se recomienda que por el administrador de fincas se envíe un impreso a los comuneros en el que se indiquen los datos del comunero y que éste lo firme indicando que solicita que las comunicaciones con él lo sean en el correo electrónico que designa a continuación, siendo firmada por él. Por ello, debe haber una petición expresa del comunero interesándolo.

3.- Debe entenderse plenamente valido, si el propio comunero ha comunicado a la comunidad la correspondiente dirección de correo electrónico. No debe hacerse en una junta una relación de personas conforme lo interesen. Debe haber escrito expreso con la dirección de email.

4.- El uso del correo electrónico solo puede hacerse con respecto a los que lo hayan aceptado no respecto de todos, de tal manera que es irregular una aprobación genérica de que se use el email. A estos efectos si se lleva a cabo una convocatoria a junta por email es irregular y debería repetirse pero usando solo el mecanismo del email para con los que expresamente lo hayan solicitado.

5.- Si se aprueba el uso de medios tecnológicos de comunicación podría indicarse en el acuerdo cualquier otro medio que permita el envío y recepción de comunicaciones.

3.- Admisión de la videoconferencia en las juntas
De la misma manera que en el caso anterior no está prohibido su uso en una junta de propietarios por la circunstancia de que la LPH -EDL 1960/55- no lo contemple, al igual que sí lo hace la Ley 5/2015 -EDL 2015/71661-, el uso de la videoconferencia en la junta, no puede ser rechazado.
Cierto y verdad es que la Ley 5/2015 -EDL 2015/71661- permite que en los estatutos o por acuerdo se adopte el uso de la videoconferencia, por lo que podemos recoger este «testigo» al modo de paso inicial desde dónde actuar. Por ello, es recomendable que los promotores de viviendas incluyan en los estatutos de los edificios que entregan a los compradores unos estatutos donde recojan estas novedades con el uso de las tecnologías, en el sentido de incluirlo en los estatutos comunitarios, y por ello en el título constitutivo debidamente inscrito en el registro de la propiedad. Esto evita, luego, muchos problemas al regular en los estatutos los promotores de viviendas aspectos como el uso del correo electrónico en actos de comunicación o de la videoconferencia en las juntas de propietarios.
En cualquier caso, habrá que contemplar cómo llevar a cabo su uso en ausencia de su referencia en estatutos por el promotor mediante los siguientes criterios indicativos:

1.- Basta un acuerdo por mayoría simple para regular el uso de la videoconferencia en las juntas de propietarios, al igual que la grabación de las juntas, otra vía también interesante que es muy eficaz para recoger el contenido de todo lo aprobado en junta en un documento de archivo electrónico de custodia.

2.- En el acuerdo que avala el uso de la videoconferencia para permitir la asistencia a junta se debe hacer constar la metodología a seguir para su uso y que sería el siguiente:

a.- Una vez alcanzado el acuerdo, o si ya consta en estatutos la posibilidad de su uso, en cada convocatoria se debe fijar la opción de su uso a los comuneros que así lo deseen.

b.- Se debe indicar cómo hacerlo por quien quiera conectarse el día de la junta, y para ello el comunero que desee utilizar esta vía debería advertirlo al administrador hasta dos días antes a la celebración de la junta que desea intervenir ese día por videoconferencia, habiéndose fijado en el acuerdo cuál es el sistema tecnológico que se utilizará para intervenir en la junta en fórmula no presencial.

c.- En esta comunicación deberá indicarse cómo deberá conectarse para que todo esté preparado en la celebración de la junta.

d.- Con la obligación de comunicar previamente el deseo de intervenir en fórmula no presencial se concreta el número de personas que lo han anunciado. Pero si el día de la junta no se conecta el comunero, o intentándolo la comunidad no responde, se entenderá que es ausente el comunero, pese a que lo haya advertido, ya que estuvo ausente el día de la junta en su conexión.

e.- Los comuneros que intervienen por videoconferencia en una junta de propietarios tienen los mismos derechos que los que intervienen de forma presencial, de tal manera que pueden intervenir y votar.

f.- Además, el comunero que actúa por videoconferencia tiene reconocido el derecho a que pueda actuar como representante de otros comuneros que le hayan delegado su derecho de voto.

A tal fin, al inicio de la junta lo advertirá para que conste en acta las representaciones que lleva para el cómputo de los presentes y la cifra de propietarios presentes y cuotas de participación, al objeto de la fijación del quórum de presentes para la adopción del acuerdo.

g.- Los comuneros morosos que quieran intervenir por videoconferencia pueden hacerlo, pero con las mismas circunstancias que si lo hicieran de forma presencial. Así, no pueden llevar representaciones de otros, ya que él está impedido de votar, aun haciéndolo por delegación de otros que sí pueden, ya que esta delegación a un moroso supondría un fraude de ley del art.7 CC -EDL 1889/1-. Con ello, pueden intervenir oralmente, pero no pueden votar y su presencia y cuota no se computa al objeto de entender alcanzado el quórum para la adopción del acuerdo.

h.- Un comunero puede delegar por videoconferencia su participación en uno de los comuneros asistentes y cederle su asistencia y voto para desconectar después y dejar al representante.

3.- No es posible que los comuneros que no han advertido que van a intervenir el día de la junta por videoconferencia con carácter previo puedan hacerlo. Por ello, lo correcto es que en el acuerdo de aprobación del uso de la videoconferencia no se limite simplemente a aprobar su uso, sino que debe complementarse con la sistemática a seguir para su uso, porque de lo contrario se plantearán problemas de funcionamiento acerca de la participación. Con la regulación de su uso dentro del acuerdo se consigue seguridad para la comunidad y los comuneros, ya que se evitan las interpretaciones particulares acerca de cómo intervenir por esta vía.

4.- No puede celebrarse una junta estrictamente virtual por videoconferencia de forma íntegra ya que la LPH -EDL 1960/55- no lo prevé. Podría admitirse que quien quiera pueda intervenir en una junta celebrada en el lugar fijado en la convocatoria utilizándose medios tecnológicos y previa advertencia en la convocatoria, pero no puede celebrarse íntegramente de modo virtual ya que exige un punto físico de celebración de la junta. La ausencia de previsión legal absoluta virtual lo impide. Además, no podría obligarse a todos los comuneros a tener posibilidad de conectarse a internet, pudiendo desconocer cómo hacerlo. Ni aun aprobándolo en junta sería vinculante porque es acuerdo nulo de pleno derecho.

5.- El uso de la videoconferencia es voluntario y no se puede imponer de forma obligatoria a los comuneros. Quien quiera estar presente puede hacerlo y debe designarse un lugar físico en el que celebrar la junta.

6.- Podría preverse, sin embargo, un sistema de multiconexión según el número de comuneros que quieran acceder a este sistema. Los costes los debe asumir la comunidad.
-La intervención en junta de propietarios del administrador de fincas por videoconferencia
No resulta rechazable que pueda un secretario administrador de fincas intervenir en una junta de propietarios por videoconferencia. Respecto a la legalidad de hacerlo no debe haber inconveniente, como antes se ha expuesto para la intervención de los comuneros. Pero se trata más de un tema contractual con la comunidad que de legalidad respecto a la posibilidad de la dación de fe de lo ocurrido y de levantar el acta de la adopción de acuerdos.

No puede haber, por ello, inconveniente en que éste acuerde con la comunidad que su intervención en junta será por videoconferencia o mecanismo similar de comunicación bidireccional, ya que igual que en la intervención de los comuneros por esta vía en el que se basa en un acuerdo de la comunidad, en este caso también puede existir un acuerdo en el que esta vía sea posible, bien de forma habitual, o bien de forma permanente.

De acordarse así, el día de la junta estaría presente el presidente de la comunidad de propietarios y el equipo informático preparado, que podría ser llevado por un auxiliar del secretario administrador, el cual actuará en la identificación de los comparecientes conforme ocurre como si estuviera presente. Se habilitará el mecanismo de pantalla procedente para que puedan visionarlo los comuneros y se procederá del mismo modo que si estuviera presente, al modo y manera que como se llevan a cabo las reuniones virtuales que se suceden con habitualidad en el mundo de los negocios, sin que nadie se alarme de que estas reuniones se celebren hoy en día en la actividad económica por videoconferencia de forma habitual.
Qué duda cabe de que la presencia de los intervinientes en una reunión es positivo, pero las tecnologías de la comunicación, sumamente avanzadas, nos permiten de esta opción. Será en este caso el secretario administrador de fincas el que valore en qué comunidad proponer este sistema, dado que, posiblemente, en comunidades grandes sería posible que la intervención fuera física, pero en otras de forma virtual, por lo que es una cuestión del pacto a que se llegue entre las partes. Además, el secretario administrador podría aportar él los medios tecnológicos, a fin de evitar un lógico rechazo de la comunidad a que esta fórmula sea posible, lo que facilitaría el acuerdo.
En definitiva, que no hay inconveniente legal para esta fórmula, y todo se reduce más a un problema de acuerdo con la comunidad y de valoración por el secretario-administrador de fincas de dónde llevarlo a cabo en base a las características de la comunidad.

5.- La grabación de la junta de propietarios
a.- Acuerdo por mayoría simple
Del mismo modo que en el caso de la videoconferencia para poder asistir debe considerarse interesante grabar las juntas. Para ello, de igual modo, se exige acuerdo por mayoría simple en junta, a fin de que se apruebe este sistema con cargo a la comunidad, aunque el administrador de fincas puede ofrecer en su contrato disponer y poner en práctica este medio material para la comunidad de propietarios.
Es recomendable grabar las juntas, porque el administrador de fincas podría conseguir una prueba añadida a su propia dación de fe con la grabación del desarrollo de la Junta por este sistema. Ello evitaría, con toda seguridad, tener dudas acerca de cualquier cuestión que se plantee sobre lo que se debatió y aprobó en la junta, por lo que sí que ayuda a acreditar los aspectos que puedan suscitarse en una impugnación de acuerdos.
Son, por ello, innumerables las ventajas que puede suponer para un administrador de fincas, y por ende para la propia comunidad de propietarios, la posibilidad de grabar en video la celebración de una junta de propietarios.

b.- Sus ventajas
No debemos desconocer las indudables ventajas que puede tener para una comunidad de propietarios que se grabe el desarrollo de todas las juntas, sobre todo en aquellas comunidades de propietarios en las que suelen existir reiterados conflictos o impugnaciones de los acuerdos adoptados en junta. Si se presentan éstas por el cauce obligado, como sabemos, del juicio ordinario, existirá un mayor conocimiento y prueba fehaciente de lo ocurrido en una junta de propietarios, lo que le permitirá al juez, y a la Audiencia Provincial en caso de apelación, conocer en mayor medida lo que ocurrió en esa junta de propietarios. Así, todas las vicisitudes que ocurrieron quedarían reflejadas en la grabación, lo que obviaría cualquier tipo de reclamación, por ejemplo, sobre el contenido de la redacción del acta, con independencia de que esta se tenga que seguir redactando, como también señalaremos a continuación.
Por ello, la solución de los posibles defectos en la redacción de las actas, que pueden subsanarse, como sabemos, por la vía del art.19.3 LPH -EDL 1960/55-, tendrían un magnífico soporte probatorio con la copia de la cinta en la que consta toda la grabación de la junta de propietarios, al actuar como prueba irrefutable de la alegación que se hiciere sobre el contenido de la redacción del acta.
En efecto, no podemos olvidar los problemas que pueden surgir cuando se plantea al administrador de fincas un escrito de un comunero que apela a que existe un claro error en el acta que es preciso rectificar por la vía del art.19.3 -EDL 1960/55-, entendiendo que la mejor manera de saber qué es lo que se dijo o acordó realmente es conocer con una prueba física, como puede ser la grabación en video de lo que se aprobó y acordó en la junta de propietarios.
Respecto a la adopción del acuerdo previo sí que es aconsejable que existiera un acuerdo de la junta que lo reflejara, e incluso que se incluyera como primer punto del orden del día en la primera junta en la que se quiere utilizar el sistema, acuerdo que se adoptaría por el régimen de la mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-. En consecuencia, sería válido que al inicio de la junta se adoptara este acuerdo, pero no para autorizarlo en la siguiente, sino en la misma junta, ya que es una mera cuestión de formalidad que la propia junta de propietarios adopta el acuerdo de que en esa junta y en las sucesivas se proceda a la grabación del desarrollo de la junta de propietarios.

c.- Advertencia en la convocatoria de que se va a grabar la junta
Del mismo modo, también se aconseja que en las convocatorias de las juntas se comunique también a los comuneros, como una mera «coletilla», que «como es práctica habitual se procederá a la grabación del desarrollo de la junta». Es una cuestión de prudencia y de «buenas prácticas comunitarias» que se les comunique a los propietarios en el orden del día que se va a proceder a grabar el contenido de las juntas de propietarios
Pese a que se apruebe el acuerdo antes propuesto se nos podría trasladar la interrogante de qué pasaría si en la junta de propietarios algún comunero manifiesta su total oposición a que se grabe la junta de propietarios, apelando a su derecho a la imagen y a que no ha prestado su consentimiento para que ello pueda hacerse. En consecuencia, ¿Qué pasaría si alguien se opone a que se proceda a la grabación del contenido de la junta?

d.- El comunero no se puede oponer a que se grabe la junta si está aprobado
Dado que se habrá procedido a la adopción del acuerdo por mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, queda cubierta la comunidad ante cualquier reclamación de un comunero que alegue que él no consiente que se grabe el acta. Y ello por la sencilla razón que este acuerdo no exige la unanimidad para su aprobación, sino la mayoría simple del art.17.7 LPH, por lo que la mera oposición solo podría tener eficacia para una posible impugnación que dudamos que prosperara. Primero porque el quórum para la adopción del acuerdo no exigía la unanimidad al no quedar incluido en el art.17.6 LPH, y segundo porque no debe desconocerse que la grabación del desarrollo de una junta no perjudica el derecho a la imagen de nadie, sino que se verifica para coadyuvar a tener una constancia firme y fiel de lo que realmente aconteció en el desarrollo de la junta, como prueba adicional a la redacción del acta.
Además, no es un derecho disponible en la medida que una persona puede oponerse a ser grabada, ya que existe una jurisprudencia constitucional ya consolidada sobre el derecho a la imagen en la que no entra la opción de grabar un acto público, como puede ser una junta de propietarios, ya que en nada perjudica a la imagen de una persona que ello pueda hacerse.
El propio Tribunal Constitucional ha ido estableciendo los límites y fronteras en torno a los derechos del honor intimidad personal y propia imagen, y así, respecto de este último, cierto es que ha dejado sentado que lo que se pretende con este derecho a la propia imagen, en su dimensión constitucional, es que los individuos puedan decidir qué aspectos de su persona desean preservar de la difusión pública a fin de garantizar un ámbito privativo para el desarrollo de la propia personalidad ajeno a las injerencias externas (TC SS 81/2001, de 26 Mar., FJ 2 -EDJ 2001/1928-; 139/2001, de 18 Jun., FJ 5 -EDJ 2001/10803-; 83/2002, de 22 Abr., FJ 4 -EDJ 2002/11229-).

e.- Los comuneros no tienen derecho de expedición de copias de la grabación
En el ámbito de la celebración de los juicios civiles en la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463- recordemos que el párrafo 3º del art.147 recoge que las partes podrán pedir, a su costa, copias de las grabaciones originales y que el art.187.1 añade que «Las partes podrán en todo caso, solicitar a su costa una copia de los soportes en que hubiera quedado grabada la vista.»
Sin embargo, aunque en un principio pudiera considerarse que pudieran expedirse estas copias a los comuneros la temática de la protección de datos y el derecho a la imagen pudieran aconsejar no expedir estas copias, ya que estos preceptos se refieren a las copias de los juicios civiles. En tal caso, si por un comunero se interesara una copia y puedan interesar del administrador de fincas la expedición de una copia de la grabación de la junta de propietarios celebrada resulta preferible comunicar que la grabación está custodiada por la comunidad pero que a fin de evitar infracción de derechos de terceros es preferible optar por no entregarlas y que ello solo sea posible a solicitud de la autoridad judicial y/o porque la comunidad necesite utilizar la copia en una acción judicial.
En este sentido, el propietario no podrá reclamar que se trata de una obligación de la comunidad expedir las copias de la grabación y remitirlas con la copia del acta con el contenido de los acuerdos adoptados, ya que no lo exige la LPH -EDL 1960/55-, sino tan solo la copia del acta. Si la comunidad ha grabado la junta es porque entiende que supone un «plus» de garantía para que quede una constancia física mayor de lo que ha ocurrido en una junta de propietarios. Pero ahora mismo y a falta de una regulación ad hoc en la LPH es preferible optar por no entregar la copia y tan solo conservarla para comprobar el presidente y el administrador de fincas lo que ocurrió o si alguien precisa una subsanación a fin de que exista prueba de lo que ocurrió.

f.- Grabación de la junta por un comunero
Es preciso advertir al comunero que no es preciso hacerlo, porque ya se está haciendo. Si no se hubiera aprobado se le debe advertir que no puede hacerse un uso público o privado de la grabación de la junta, y se tomará nota de su identidad por si el contenido se difundiera, porque ello sí afectaría al derecho a la imagen de los comuneros.
En cualquier caso de lo que se trata no es que se grabe sino de que se pueda hacer un uso indebido de esa grabación, de ahí la advertencia. Por eso lo preferible es realizar la previa advertencia de cara al futuro, ya que no existe opción de ejercer una acción penal ni civil, porque no ha habido un uso indebido de esa grabación que afecte a la intimidad o la imagen.

En cualquier caso podría llevarse a junta un acuerdo por mayoría simple en normas de régimen interno acordando esa prohibición y su vulneración sería incumplimiento.
Se les debe apercibir a los comuneros en la próxima convocatoria que en lo sucesivo no se puede grabar privadamente las juntas y en el caso de que alguien lo haga se deberán recabar sus datos y advertir a quien lo ejecute de su imposibilidad de uso por poder atentar protección de datos. Sería interesante advertirlo en la siguiente convocatoria o adicionar en las normas de régimen interno por mayoría simple la prohibición de la grabación de juntas y que solo podrá grabarse por la junta si se acuerda así por mayoría simple. 

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